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Abogados expertos en Desahucios Express por Falta de Pago.

 

Nuestro ordenamiento jurídico establece en la Legislación de Arrendamientos Urbanos, los diversos motivos para que se pueda proceder al desalojo de un inquilino al que le tenemos nuestra vivienda alquilada. Dicha Ley recoge como  más frecuente el desahucio por impago de rentas de alquiler o desahucio express.

 

Es el artículo 27.2 de la LAU, el que establece que se permitirá al arrendador iniciar una demanda por impago de rentas u otros conceptos, como suministros o comunidad etc, cuando el arrendatario incumplas las obligaciones que se establecieron en el contrato de alquiler.

 

¿Qué debo hacer antes de iniciar el proceso judicial del Desahucio Express?

Como propietario de una vivienda arrendada cuando empezamos a detectar que nuestro inquilino empieza con los incumplimientos de pago de las rentas mensuales debemos actuar de la siguiente forma:

  • Ponernos en contacto con el arrendador y pedir explicación sobre el incumplimiento.
  • Si puestos en comunicación con el arrendatario, continúan los incumplimientos en los meses venideros sin que exista una respuesta positiva, deberemos comunicarnos de forma fehaciente con una notificación acorde a derecho, como es el envío de burofax.
  • Para este trámite anterior se entiende necesaria la consulta o participación de un abogado que le pueda asesorar sobre dicha comunicación por si hubiere que iniciar la vida judicial posteriormente.

Se recomienda la intervención del abogado para que se produzca tanto la primera comunicación como la posterior comunicación por burofax, así como por cualquier trámite que haya que notificarle al inquilino y notificarle la situación de impago y posibles acciones judiciales.

 

¿Qué no debo hacer nunca antes de iniciar un proceso de desahucio así como durante el transcurso del mismo?

 

  • Bajo ningún concepto se pueden cambiar las cerraduras del inmueble que tenemos arrendado para así tomar de nuevo la posesiona pues estaremos cometiendo un delito de allanamiento de morada.
  • Tampoco podremos proceder al corte de los suministros de agua, gas o luz o dejar de pagarlos, aunque este a nombre del arrendatario pues también podríamos ser denunciados.

Esto es así, porque cuando procedemos a arrendar una propiedad nuestra, el inquilino solo es el poseedor de la misma pero no el propietario,  y hasta que se rescinda el contrato de alquiler por ambas partes, si usted realiza alguna de las acciones anteriores, podrán estar incurriendo varios  delitos de coacciones, o incluso de allanamiento de morada.

Por tanto una máxima que debemos tener muy presente como arrendatario, es que bajo ningún concepto, NUNCA, se debe actuar de las formas expuestas anteriormente así contra el arrendador o inquilino de nuestra vivienda, pues esto solo beneficiara al inquilino.

 

¿Requisitos para Iniciar el Desahucio Express?

 

La ley solo exige el impago de una sola mensualidad para facultar al arrendatario para iniciar el procedimiento de desahucio express en Málaga, aunque siempre se va a intentar una negociación previa para intentar evitar tener que ir a la vía judicial, con lo que es posible que se produzca el impago de varia cuotas, aunque debe quedar claro que con solo incumplir una sola vez es suficiente para generar el derecho a reclamación.

 

¿Es necesaria la intervención de abogado y procurador en el Desahucio Express?

 

La ley exige obligatoriamente que la demanda de desahucio este presentada por abogado y procurador, eximiendo de esta obligación  a los casos en que la renta mensual del inmueble rentado sea inferior a la cantidad de 166 euros mensuales.

 

¿Qué puedo reclamar al inquilino?

 

Además de los gastos de suministro, también al inquilino en el desahucio express se le podrá reclamar el desalojo o lanzamiento del inquilino moroso, sino también se le reclamará que abone la totalidad de las mensualidades pendientes, además de que se solicitará al Juzgado que abone las costas judiciales.

El esquema queda del siguiente modo:

  • Lanzamiento de la vivienda. (que abandone la vivienda)
  • Rentas adeudadas, que abone las mensualidades que tiene pendientes.
  • Costas judiciales, los gastos que usted ha tenido por iniciar este procedimiento (abogado, procurador).

Si en el contrato de arrendamiento la obligación de pago de las rentas  se garantizó con fiadores o avalistas, también se les podrá reclamar judicialmente las rentas a estos.

¿Cuál es la duración  del proceso de desahucio express?

 

Todo va a depender de la carga de trabajo del juzgado que vaya a conocer de nuestro procedimiento de Desahucio, pero las últimas reformas legislativas han propiciado que se reduzcan los tiempos de ejecución y pueden ir dese los 4 meses en adelante.

 

¿Qué documentación debe adjuntarse con la demanda de desahucio express?

El arrendatario debe aportar al abogado como documentación fundamental para iniciar la demanda en el proceso de desahucio express:

  • Contrato de arrendamiento (alquiler) original
  • Escritura de propiedad del inmueble

Presentada la demanda con abogado y procurador, se inicia el trámite judicial, siendo que la primera comunicación que se nos realizara será el Decreto de admisión a  trámite el procedimiento, y siendo en ese momento en que nos comunicara tanto la fecha del juicio como la del lanzamiento o salida de la vivienda del arrendatario, solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda, cosa que no suele ocurrir casi nunca.

El arrendador recibirá en su domicilio la demanda de desahucio y este podrá adoptar diferentes posturas:

  • El inquilino puede decidir pagar lo que debe al arrendatario y entregar el inmueble: Esta siempre es la solución más deseada para ambas partes y los abogados siempre intentar buscar este camino.
  • El inquilino puede optar por pagar la cantidad debida al arrendatario y seguir en el inmueble: No suele ser la solución que  suela ocurrir de forma mayoritaria pero es una de las opciones jurídicas que la ley nos ofrece y se define como “enervar la acción de desahucio”.
  • El inquilino entrega el inmueble y no pagar la cantidad adeudada al arrendatario: cuando sucede esto el proceso de desahucio se dará por finalizado pero se sugiera respecto a la reclamación de la deuda de las rentas del alquiler.
  • El inquilino se Queda en el inmueble y además no pagar las rentas del alquiler: en este supuesto el día del lanzamiento o desalojo, el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador, o al procurador.
  • El inquilino puede Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: En este supuesto haber que celebrar el juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto, pues el inquilino se ha opuesto formalmente a la demanda de desahucio por alguno de los motivos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos..

Cuando el inquilino se oponga a la demanda de desahucio el procedimiento va a terminar siempre por Sentencia, para el caso en que no se celebre juicio el proceso terminará por Decreto. Siendo resoluciones judiciales diferentes van a tener los mismos efectos  y es que el inquilino desalojara la vivienda  y deberá abonar las cantidades que nos deba en rentas de alquiler impagadas.

¿Cómo se ejecuta el lanzamiento o el desalojo del inquilino en el desahucio express?

 

Dictaminado cualquiera de las resoluciones judiciales anteriormente dichas, hay que proceder de forma inmediata a ejecutar el lanzamiento, es decir,  proceder a desalojar al inquilino moroso, siempre y cuando el mismo no se haya marchado de la vivienda de forma voluntaria, lo cual es extraño, pues lo normal es que se hayan ido antes de la llegada del día del lanzamiento y de la comitiva judicial.

El lanzamiento o desalojo del inquilino moroso se realiza, voluntariamente, cuando el inquilino entrega las llaves sin problemas, o por la fuerza, cuando se niega a irse de forma voluntaria del inmueble.

La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.

 

¿Cómo cobro las rentas impagadas?

 

Una vez dictado el Decreto o la Sentencia, y si la parte contraria no recurre la misma, tendremos derecho a solicitar la ejecución de la deuda durante los próximos 5 años, embargando bienes suficientes para abonar todo lo adeudado.

Hay por tanto que solicitar al Juzgado un embargo de bienes, cuentas corrientes, nóminas en cantidad suficiente para cubrir la deuda pendiente.

Si por el contrario nos encontramos con un Inquilino insolvente y sin bienes ni avales… entonces será difícil cobrar lo que te debe. En cualquier caso el abogado tendrá la facultad durante años a poder averiguar su  situación  económica para exigir el cobro de la deuda. Además incluiremos a tu inquilino en un fichero de Inquilinos morosos FIM. Ya nunca tendrá fácil alquilar un inmueble.

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